“Baugrundgutachten oder Bodengutachten ?” Bodengutachten ist der Überbegriff für verschiedene Gutachten des Bodens, wie z.B. Baugrunduntersuchung, Untersuchung des Baugrundes nach Schadstoffen, Feststellung der Versickerungsfähigkeit,... Für ein Einfamilienhaus werden meist nur 2 Bohrungen benötigt. Werden die Gebäude größer, dann werden mehr Bohrungen notwendig, die meist an den geplanten Ecken des Gebäudes ausgeführt werden. So werden z.B. Auffüllungen erkannt, Bodenbeschaffenheit und die bodenmechanischen Kennwerte ermittelt. Auch wird die aktuelle Höhe des Grundwassers festgehalten, wenn es sich innerhalb des Bohrloches nachweisen lässt. Beim Baugrundgutachten gibt es die Ausfertigung tabellarisch oder ausformuliert. Unsere Gutachten sind immer ausformuliert inkl. Fotodokumentation der Bohrergebnisse und beinhalten auch eine zusätzliche Übersicht der wichtigsten Wert, damit alle Auftraggeber zufrieden sind. Soweit noch kein amtlicher Lageplan mit Höhenangaben vorliegt, kann es sinnvoll sein die relativen Höhen der Hausecken und des künftigen Kanaldeckel für das Abwasser in der Straße mit in das Baugrundgutachten aufnehmen lassen. So können der Planer und Sie leicht erkennen, z.B. welche Aufschüttungen evtl. notwendig sind. “Baugrundgutachten = eine wichtige Basis für jeden Hausbau” Immer wieder begeben sich Bauherren in ein unnötiges Abenteuer und starten ohne Baugrundgutachten (Bodengutachten) ihre Bauplanung oder sogar den Hausbau. “Brauchst Du nicht” oder “andere hatten auch keine Probleme” ist oft genug der “fachliche Rat” von Grundstücksverkäufern oder “guten Bekannten”,.... Tatsächlich lässt sich fast jedes Grundstück rein technisch bebauen - die Frage ist nur zu welchem Preis. Die große Kostenüberraschung kommt dann mit Baubeginn - nämlich wenn der Anruf von der Baustelle kommt. Sie werden plötzlich mit Mehrkosten in Höhe von mehreren Tausend Euro konfrontiert. Was nun? Das Grundstück ist gekauft - die Finanzierung steht und der Bauwerkvertrag ist auch festgezurrt. Spätestens in diesem Moment erinnert man sich, wie schön es gewesen wäre, vorab entsprechende Informationen zum Baugrundstück durch ein entsprechendes Baugrundgutachten zu haben. So hätte man evtl. Zusatzkosten in der Finanzplanung berücksichtigen können und sich vorab entsprechende Vergleichsangebote von verschiedenen Tiefbauunternehmen einholen können. “Welche Mehrkosten können durch den Baugrund beim Hausbau auftreten?” Die Werkverträge der Hausbaufirmen legen den Umfang der Standard-Erdarbeiten meist auf ein ebenes Grundstück mit Bodenklasse 3-4 und einer Mutterbodenschicht von 30cm fest. Alles was davon abweicht muss separat abgerechnet werden. So können z.B. folgende Mehrkosten beim Bau Ihres Eigenheims entstehen. - mehr Erdaushub und anschließendes Verfüllen der Baugrube, bzw. Ausgleich des zusätzlichen Aushubs - eventuelle Notwendigkeit einer Abfuhr und Entsorgung - dickeres Gründungspolster - Anheben des Hauses auf Straßenhöhe - Pfahlgründung - Grundwasserabsenkung - Einbau eines Geotextil - Nachverdichten der Baugrube - zusätzliche Stahlzulage in der Bodenplatte und/oder Fundamenten - verstärkte und/oder vertiefte Streifenfundamente - Errichtung einer Baustraße - wasserdichter Keller - Drainage - Ausgleich der Schräge des Grundstücks - usw. Das Baugrundgutachten ist die Basis für die Anpassung der Statik des Neubau an das geplante Baugrundstück. Frage: “Bei mir ist das Baugrundgutachten im Hauspreis schon enthalten! Was ist der Nachteil?” In der Praxis hat es sich für den Bauherrn als sinnvoll herausgestellt, dass er den Geologen selbst beauftragt, - BEVOR er einen Werkvertrag bei einer Firma unterschreibt - BEVOR er das Grundstück kauft - BEVOR er die Finanzierung fest macht Vorteile dieser rechtzeitigen Direktbeauftragung: 1. Der Geologe wird für SIE tätig und nicht für eine Baufirma. 2. Als Auftraggeber können SIE direkt mit dem Geologen das Ergebnis besprechen und Fragen zur Gründung stellen. 3. SIE können noch mit dem Grundstücksverkäufer über den Kaufpreis verhandeln, wenn mit hohen Mehrkosten zu rechnen ist. 4. SIE können sich noch ein anderes Grundstück suchen. 5. Im schlimmsten Falle (bei hohen zu erwartenden Mehrkosten) können SIE das Bauvorhaben noch canceln, was nicht geht, wenn das Gutachten erst nach Unterschrift unter dem Hausbauvertrag in Auftrag gegeben wird. 6. Das Baugrundgutachten haben SIE vorliegen und nicht die Baufirma. Somit können SIE damit auch Vergleichsangebote von anderen Tiefbauunternehmen einholen, um zu prüfen, ob das Mehrpreisangebot der Baufirma marktgerecht ist. 7. Das Baugrundgutachten können SIE nutzen und die gesamten Erdarbeiten nicht durch die Baufirma machen zu lassen, sondern durch eine externe Tiefbaufirma. Viele ahnen gar nicht, wie groß die Preisunterschiede für solche Erdarbeiten ausfallen können. 8. SIE können die möglichen Zusatzkosten durch den Baugrund in der Finanzierung einplanen, da die Finanzierung noch nicht festgezurrt ist. FAZIT: Es ist von großem Vorteil, wenn Sie den Geologen selbst rechtzeitig beauftragen. So sind SIE sein Vertragspartner, können sich mit ihm besprechen und haben das Gutachten SELBST in der Hand. Dadurch können Sie sich reelle Vergleichsangebote einholen und halten sich zahlreiche Optionen offen! Frage: “Wer kann so ein Baugrundgutachten erstellen?” Im Prinzip kann sich jeder Sachverständiger nennen, denn die Bezeichnung ist nicht geschützt. Deshalb sollte man immer prüfen, ob der Anbieter eine entsprechende Ausbildung z.B. als Diplom Geologe hat. In der Praxis erlebten Bauherren schon Angebote, wo die Höhen aus Google maps entnommen wurden und das Gutachten aufgrund von fachlichen Mängeln für den Statiker nicht verwertbar war. Deshalb lassen Sie sich immer vorab ein Muster-Gutachten schicken und fragen sie den Statiker, ob das Gutachten den Ansprüchen der Firma/Architekten genügt! Frage: “Was wird für ein Baugrundgutachten benötigt?” - das Auftragsformular - einen Lageplan vom Grundstück mit skizzierter Lage des geplanten Hauses - die freie Zufahrt und Betretungserlaubnis zum Grundstück - Maße des geplanten Hauses - Übersichtsplan vom Neubaugebiet oder Hausnummer bei Baulücken Frage: “Wie sieht das mit den Höhenangaben aus?” Die Höhenangaben der 4 Hausecken und des Kanaldeckels für Schmutzwasser ist ein sehr wichtiger Bestandteil der Vorplanung! Zum einen wird die auszugleichende Schräge des Grundstückes sichtbar, die oft mit bloßem Auge so nicht zu erkennen ist. Die Höhe des Grundstückes wird in Bezug zum Kanaldeckel gesetzt und so kann die spätere Höhenlage des Hauses genau festgelegt werden und damit auch die entstehenden Mehrkosten. Wenn diese Kosten erst bekannt werden, wenn das Baugrundstück gekauft, der Bauwerkvertrag unterschrieben ist und die Finanzierung steht, dann kann dies übel enden! Deshalb rechtzeitig und vorab das Baugrundgutachten beauftragen!! Frage: “Was ist im Baugrundgutachten alles enthalten?” Der Basisumfang des Gutachtens beinhaltet: - Schichtenaufbau des Untergrundes - die Bodenklassen - Stand des Grundwassers - höchster gemessener Wasserstand (HGW) - Bettungsmodeul - zulässige Bodenpressung / aufnehmbarer Sohldruck - Aussagen zu Auffüllung, Bodenaustausch, Randverfüllung und Frostsicherheit - Gründungsempfehlung - Abdichtungsvariante bei erdberührten Bauteilen nach DIN 18195 - Aussage zur Drainage, falls erforderlich - Versickerungsfähigkeit für Versickerung von Oberflächenwasser - Dimensionierung des Sickerbauwerks nach DWA138 (bei vorliegenden Planungsdaten) Zusätzlich können z.B. vereinbart werden: - Bodenanalyse gemäß LAGA zur Vorlage bei der Erddeponie bei Abfuhr von Erdaushub - Plattendruckversuch zum Nachweis der Verdichtung bei Ausführung von Erdarbeiten und Kiespolstern in Eigenleistung.